Crowdfunding imobiliário busca, em pequenos investidores, uma maneira de impulsionar o setor

BH
A construção civil busca alternativas, como cotizar projetos, para voltar a crescer

Crowdfunding imobiliário busca, em pequenos investidores, uma maneira de impulsionar o setor

Interessados podem adquirir cotas de projetos imobiliários a partir de R$ 1 mil, via transferência bancária, que serão remuneradas com base no VGV no fim das obras

Modalidade que estreou no Brasil em 2015, a plataforma crowdfunding imobiliário vem buscando, nos pequenos investidores, uma forma de impulsionar o setor por meio de investimentos diretos a construtoras e incorporadoras. As plataformas eletrônicas das empresas do segmento disponibilizam projetos imobiliários que buscam financiamento. Com base na descrição dos empreendimentos e projeções de retorno, pequenos investidores podem adquirir, a partir de R$ 1 mil, via transferência bancária, cotas que serão remuneradas com base no Valor Geral de Vendas (VGV) no final das obras – os ciclos das obras geralmente são de 24 a 36 meses. Mais do que outros setores, a construção civil tem aproveitado a menor taxa de juros da história para voltar a crescer. Conforme dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), os lançamentos de imóveis registraram alta de 15,4% no primeiro semestre, ante igual período de 2018, enquanto que as vendas aumentaram 12,1%. Já em Minas, a retomada das vendas ocorre num momento em que há pouca oferta de novas unidades, o que acaba por pressionar os preços dos imóveis. Conforme o Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinducon-MG), em agosto, em Belo Horizonte e Nova Lima, havia apenas 3.310 apartamentos disponíveis para a venda, o menor número desde 2016. Em 12 meses, o preço do metro quadrado nas cidades passou de R$ 7.907 para R$ 8.469, conforme estudo realizado pela Brain Consultoria para o Sinduscon-MG. Surgido nos Estados Unidos como nova fonte de recursos para recuperar os níveis da construção civil, após a crise do Sub Prime, o crowdfunding imobiliário tem servido, no Brasil, para cobrir custos de empreendimentos imobiliários que não são contemplados pelos financiamentos ao setor. Ao menos uma construtora mineira tem utilizado essa fonte. A HPR já captou mais de R$ 5 milhões para quatro empreendimentos em Uberlândia. Maior empresa do setor, a Urbe.me encerrou 2018 com um total de R$ 28,743 milhões captados, o que representava metade de todo o crowdfunding brasileiro (além do imobiliário, há outras modalidades, como o equity crowdfunding, que consiste na compra de participações no capital de startups). Hoje, a cifra supera os R$ 50 milhões, que foram destinados a 30 empreendimentos imobiliários. Desde o início de suas operações, em 2015, a empresa já foi procurada por mais de 500 incorporadoras e escolhe os parceiros com quem trabalha. Cerca de 10 empresas recorrem continuamente à plataforma, que deve encerrar o ano com mais de R$ 60 milhões captados. O que mais tem crescido, porém, é o número de investidores ativos. No fim de 2018, a Urbe.me contava com 3 mil. Hoje, são 4.993. Com esse salto, os projetos, que inicialmente permaneciam cerca de três meses na plataforma para atingir suas metas de captação hoje ficam disponíveis por apenas uma semana. “Há muitos projetos imobiliários e uma base de investidores que, embora crescente, ainda é pequena. Mesmo assim, este ritmo possibilita que nos tornemos um market place, com vários projetos disponibilizados simultaneamente na plataforma a partir de novembro deste ano”, diz Eduarda Fabris, diretora-executiva da Urbe.me. O aumento dos investidores no crowdfunding imobiliário resulta tanto do maior conhecimento sobre a modalidade quanto do desempenho das operações concluídas. As primeiras rodadas de remuneração aos cotistas, todas ocorridas neste segundo semestre, ficaram dentro das projeções de rendimento traçadas no início das captações, com remuneração de mais de 1% líquido ao mês. Uma delas proporcionou retorno de 18,7% ao ano. CRITÉRIOS Para o cotista, os principais riscos são os de mercado – má performance das vendas – e inadimplência das incorporadoras. A fim de mitigá-los, a Urbe.me adota critérios rigorosos, segundo a executiva, antes de disponibilizar empreendimentos para captação em sua plataforma. Com base na avaliação do projeto arquitetônico, impacto urbanístico e viabilidade econômica, menos de 4% dos projetos apresentados ingressam na plataforma. Quanto às empresas, só são aceitas as que já concluíram pelo menos três empreendimentos do mesmo porte do que busca captação. Também são avaliadas quanto à reputação de mercado e saúde financeira. Até hoje, apenas 19 ingressaram na plataforma. “Nosso principal foco é garantir a segurança do cotista. É dessa forma que poderemos consolidar o crowdfunding imobiliário como fonte de recursos significativos dentro do contexto da construção civil no país, assim como já ocorreu em economias como Estados Unidos e Inglaterra, por exemplo”, afirma. O empresário Fábio Vianna Coelho, de 35 anos, resolveu investir na modalidade há dois anos. “Achei uma forma inteligente no setor imobiliário”, disse. Ele entrou com valores que variam de R$ 5 mil a R$ 20 mil, em 11 empreendimentos. “São valores pequenos, com uma rentabilidade interessante, e achei a empresa ideal, uma vez que resguardam bem quem decide investir e na escolha dos empreendimentos oferecidos. É uma forma de ter pessoas que analisam negócios para mim, transformando os investimentos em algo rentável”, conclui. Para as empresas, esses recursos são caros, com juros ao redor de 20% ao ano, enquanto que, junto aos bancos, podem obter taxas a partir de 6%. Porém, as fontes tradicionais de financiamento não cobrem custos como compra de terreno, projetos, lançamento, marketing, registro e outros que representam em torno de 5% do VGV dos projetos. Para tanto, recorrem ou ao próprio caixa ou a um investidor institucional, que não são acessíveis a boa parte dos players do setor. É aí que entra o crowdfunding imobiliário. “Boa parte das incorporadoras não tem acesso a essas fontes, o que pode comprometer o empreendimento. Financiamentos à construção civil contemplam apenas as obras, ou seja, tijolo sobre tijolo. Além disso, os recursos são liberados pelos bancos à medida que as etapas do projeto são concluídas”, explica a diretora-executiva da Urbe.me, primeira plataforma de crowdfunding imobiliário do país. “Além de cobrir essas sobras de caixa, o financiamento coletivo possibilita às empresas acelerar o ritmo das obras, particularmente no período inicial da construção”, conclui Eduarda Fabris. Fonte: Jornal Estado de Minas 

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