Como funciona a taxa de juros nos financiamentos de imóveis?

  • Em se tratando de financiamento contratado diretamente com o vendedor do imóvel (com a incorporadora, por exemplo), usualmente a taxa de juros é de 12% ao anoEm se tratando de financiamento contratado diretamente com o vendedor do imóvel (com a incorporadora, por exemplo), usualmente a taxa de juros é de 12% ao ano
A aquisição de um imóvel é sempre um momento importante e, via de regra, único na vida de uma pessoa. Por conta disso, é fundamental que o comprador analise, com detalhes, as cláusulas contratuais, especialmente no que se refere ao preço e a sua forma de pagamento. Salvo raras exceções, nas contratações prevendo financiamento para quitar o preço do imóvel, há a incidência de juros sobre o valor financiado bem como, a correção monetária. Conforme José Dutra Sobrinho (“Matemática Financeira”, 7ª Edição, Editora Atlas), “juro é a remuneração do capital emprestado, podendo ser entendido, de forma simplificada, como sendo o aluguel pago pelo uso do dinheiro”, ou ainda, conforme Alceu Souza e Ademir Clemente (“Matemática Financeira”, Editora Atlas), “o juro representa o custo da imobilização de uma unidade capital por certo período de tempo”. É desse juro que estamos tratando e que denominamos “juros remuneratórios”. Atenção: não estamos tratando dos “juros moratórios” vez que estes, incidem sobre o valor de parcela (ou prestação) que não tenha sido paga na data de seu vencimento.

Taxas de juros

Voltando aos juros remuneratórios, como dissemos anteriormente, estes incidem sobre o saldo financiado, fazendo com que no valor da prestação, além da importância que deverá ser paga a título de amortização da dívida, há aquela referente aos juros do financiamento. O valor relativo aos juros varia de acordo com a taxa de juros contratada em cada negociação, bem como, o sistema de amortização pactuado entre as partes. Em se tratando de financiamento contratado diretamente com o vendedor do imóvel (com a incorporadora, por exemplo), usualmente a taxa de juros é de 12% ao ano. Se o financiamento é contratado junto a uma instituição financeira de crédito imobiliário, essa taxa pode variar de 6% a 14% ao ano, conforme a linha de crédito e o valor do imóvel em negociação.

Sistema de amortização

Amortizar significar quitar, no decorrer do tempo, o valor financiado sobre o qual incide os juros remuneratórios calculados conforme a taxa pactuada entre as partes. No contrato, deve estar bem claro o sistema a ser adotado para a amortização da dívida assumida (valor principal financiado e os juros remuneratórios). Na maioria dos casos, adota-se o sistema da tabela Price (T.P.) ou o Sistema de Amortização Constante (S.A.C.), sobre os quais, em outra oportunidade poderemos detalhar um pouco mais.

Correção monetária

Para evitar a redução do poder aquisitivo do valor financiado, decorrente do processo inflacionário, as partes contratam a aplicação da chamada correção monetária. Ou seja, a correção monetária não pode ser confundida com juros, pois a sua aplicação tem por finalidade, exclusivamente, recompor o poder aquisitivo do valor contratado face a apuração da inflação. Nos contratos imobiliários, verificamos na maioria das vezes, a aplicação de um dos seguintes índices: a T.R. (taxa referencial de juros, que também é utilizada como base de correção monetária dos saldos das cadernetas de poupança); o INCC/FGV – índice nacional da construção civil, editado pela Fundação Getúlio Vargas -; e o IGP-M/FGV – índice geral de preços do mercado, também editado pela Fundação Getúlio Vargas. Não há qualquer irregularidade em prever a aplicação de um índice de correção monetária durante um determinado período do contrato, e para um segundo período, outro índice. É o que ocorre, por exemplo, quando se trata de um empreendimento que está em fase de construção e as partes contratam aplicar o INCC/FGV durante as obras, e para as parcelas que vencerem após a conclusão das obras, o IGP-M/FGV. Pretendemos, com esses esclarecimentos, chamar a atenção dos compradores para que tenham pleno entendimento sobre o índice de correção monetária, a taxa de juros e o sistema de amortização ajustados nos seus contratos de compra e venda de imóveis. (A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)

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