Vida de condomínio: Documento confere existência legal

  Redação – Estado de Minas
Eduardo Almeida/RA Studio
Jader Nassif lembra que as regras da convenção são instrumento de administração do síndico
A convenção de condomínio é o ato jurídico que faz nascerem as unidades imobiliárias autônomas de uma edificação e um instrumento estruturador para todo o seu funcionamento. É na convenção que estão estabelecidos a fração ideal de cada unidade e os direitos e deveres dos proprietários. Portanto, todo condomínio, para ser reconhecido legalmente, precisa elaborar e registrar em cartório a convenção de condomínio. Sem ela, nenhuma unidade de um edifício pode ser vendida separadamente. Como é na convenção que estão estabelecidas as regras gerais, com os direitos e deveres dos condôminos, e as penalidades a serem aplicadas contra quem desrespeitar tais normas, o documento é também um importante instrumento de gestão para os síndicos. “As regras da convenção são um instrumento de administração do síndico, a referência maior para que ele possa dar soluções aos problemas do condomínio”, diz o advogado Jader Nassif. Segundo ele, são raros, mas ainda existem, os casos de edifícios, especialmente os mais antigos, que não têm a sua convenção. “São casos de prédios com único proprietário, que foram construídos, por exemplo, para abrigar os membros de uma família. Mas que também estão obrigados a elaborar a sua convenção, registrá-la, para fazer nascer juridicamente as unidades autônomas se quiserem efetuar a venda a terceiros de uma delas”, explica. Não são poucos, observa Jader, os condomínios que têm convenções inadequadas – omissas ou desatualizadas – para as suas características. Como o registro da convenção é um pré-requisito legal para a autorização da venda das unidades de um empreendimento, geralmente são os incorporadores os responsáveis pela sua elaboração. Quando a convenção é inadequada à demanda social do condomínio, informa o advogado, é possível promover alterações em seu texto. Para a aprovação das alterações, a legislação brasileira estabelece um quórum mínimo de dois terços dos condôminos. No entendimento de Jader, entre os itens que devem estar claros na convenção de condomínio estão os quóruns específicos para aprovação de assuntos, que não estejam já determinados pela legislação. A forma de rateio das despesas é outro item que deve estar bem definido no texto da convenção. Jader lembra que normalmente o rateio é feito com base na fração ideal ocupada pela unidade, o que faz com que as coberturas ou outras unidades maiores que o apartamento tipo tenham que arcar com despesas regulares maiores. “Mas, nem sempre isso é justo. Se um casal de idosos ocupa a cobertura e em um dos apartamentos tipo mora uma família com sete pessoas, não faz sentido cobrar da cobertura uma taxa maior do que aquela paga pela unidade tipo”, pondera. As penalidades ao condômino que infringir as regras do condomínio e a sua forma de aplicação também precisam estar claras no texto. “Existem hoje condomínios que, pelo porte, são comparados a pequenas cidades. Neles há uma diversidade grande de moradores e o síndico precisa de um instrumento para fazer valer as regras para o bom convívio.”

Deixe uma resposta

Esse site utiliza o Akismet para reduzir spam. Aprenda como seus dados de comentários são processados.

Fale com a gente